不動產代理法華盛頓州

華盛頓州不動產業務消費者指南

華盛頓州住宅賣方的財產披露

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閣下的目的在於挑選到一種價錢適合，條件可以接受，時間配合相宜之產業.本公司經紀人一貫以一流的品質作為服務標準之目的，就是要幫助閣下找到適合的產業.

經由我們的會談及問卷，本人即能獲知貴客戶挑選一種產業最重要的各項考慮.
本人當以下列各項措施不斷替閣下篩選所有經過過慮之產業，並先行勘查.
    Ａ 查閱本公司及其他公司刊出公開上市房地產之清單.
    Ｂ 閱覽產業銷售之廣告.
    Ｃ 勘查選定之鄰近地區.
    Ｄ 電話聯絡屋主自售之產業.
    Ｅ 聯絡委託銷售業已到期之房地產.
本人樂於安排並為閣下與賣主訂定觀看現有最佳產業之時間，或提供其他地址，以便閣下在觀看房地產前，自行開車前往瀏覽一番.
本人將提供使閣下熟悉有關地區房地產市場現況之資料.
本人將盡力替閣下獲得可能最佳之價錢，以及最佳之條件，並透露本人所能獲得，而對閣下有利的有關賣方情況資料.
本人將協助閣下擬定出價，向賣方提出，並爭取閣下之利益以及所關切事項之實現.
本人將貫徹始終，全程提供協助，並與閣下溝通，尤其在貸款過程中，有關圓滿過戶，遷入等有關事宜方面盡力.
本人將使閣下熟知地區的所有方便設施，諸如學校、教堂、商場及康樂設施等.
本人將提供後續服務以確使閣下在遷入之後有關合約之履行.
本人將繼續與閣下保持聯絡通訊，提供最新房地產市場之動態，及各種有關投資之機會.





以下是購買房屋過程中各項步驟的一般流程：

選擇一位房地產經紀人作為買方的代理人.
確定尋找房屋的準則.
跟家人、貸款公司及房地產經紀人商討有關財務方面的事宜.
尋找並實地勘查符合自己財務及個人需求的房屋.
選定一棟房屋，並透過房地產經紀人出價.
考慮並提出處理出價以後可能附帶發生事項的有關措施.

出價接受以後：

繼續進行貸款核批的手續.
從事房屋初步的檢驗，列出依合約或在房屋價值鑑定前必須修理項目的清單.

貸款核定以後：

過戶前房屋的檢驗，確定要求修理的項目業已完成，並無其他必須加修的部分，或另有新增的破損. 以存託方式，由產權公司作產權調查.
存託公司〈ＥＳＣＲＯＷ ＣＯＭＰＡＮＹ〉收受貸款的整套資料. 安排與存託公司簽約的日期.
安排各項公用服務事業帳戶的變更.

結帳〈結算〉日期及過戶 (Closing & Possession Dates)

最後獲得產權.
房地產經紀人交付鑰匙.
遷入.
一般而言，在尋覓理想家園的過程中，這期間似乎是相當刺激而又繁瑣惱人的. 出價接受之後，貸款程序通常可在三十天至六十天內完成，但亦可能遙遙無期.這確是最為關鍵時刻的過程之一.因為，事情的發生可能極為順利，但亦可能完全失敗，前功盡棄.所以，隨時提供最新資料，並了解進行的狀況，必將有助於過戶手續的順利完成.

本公司將與貴客戶保持密切的聯繫，並協助閣下完成購屋的過程.




1. 檢查表

2. 申請要填寫些什麼？

住宅地址：我們需要查證過去兩年來的地址.如果閣下一直都在租屋居住，請提供房東的姓名、地址及電話號碼.

社會安全卡號碼：所有申請貸款之借款人都必須有一個社會安全卡號碼.

駕駛執照或可接受並有照片在上的身分證明.

任職：我們必須查證過去兩年的任職紀錄，除了僱主之名稱及地址外，並附送兩張最近的薪資扣繳憑單〈Ｗ２表〉，及最近的薪資發放單.

其他額外的收入：所有任何可以用以證明申請貸款資格之收入，均必須有書面證明加以查證.

自雇業主：經營工商業持有百分之二十五以上之股權者，必須提供最近兩年的公司或合夥經營報稅表、最新損益表及資產負債表、以及最近兩年的個人所得報稅表全份.

用於過戶的資金：所有用以過戶的資金，均須以書面查證.如閣下的資金存在銀行，則請提供過去三個月的銀行帳單即可.其他資金來源亦須有過去三個月的紀錄.

債權人：請提供所有貸款及賒帳卡〈信用卡〉的名稱，帳號及餘額.

其他負擔：請提供所有的額外負擔餘額及月付金額.如有支付贍養費、子女生活費、或分居生活維持費者，請提供一份離婚證書或生活維持費協議書影印本.

退伍軍人文件：申請退伍軍人貸款者，則需要一份退伍令〈表格ＤＤ－２１４〉的影本.有退伍軍人資格證明者，請一併附上.

3. 房地產購買合約〈有時亦稱為誠信保證金協議書〉：提供可辨認各造簽名及地址之影印本，並說明合法之標示.




這意義是什麼，以及我應該做些什麼？

事前具有貸款的資格，或事先核准的貸款，是指向賣方證實買方有能力履行經雙方簽訂之合約，以確使此一交易之完成.同時也能讓經紀人了解閣下是一位具有資格的買主，以便去尋找適合價位的房子.在這種情形之下，賣方甚至會要求閣下要有經事先核准之貸款，或至少也要能事前具有貸款的資格，才會考慮閣下的出價.

事前具有貸款之資格，基本上係指由貸款公司向閣下提出一連串有關經歷、收入、債務狀況、以及其他財務考慮因素，如儲蓄存款帳戶等等之問題.然後，根據這些問題的答案，由貸款公司計算閣下負債與收入的比率，以決定閣下是否具有償債能力，而給予多少貸款的資格.

事先核准之貸款，乃指閣下業已完成了上列的各項調查，並向貸款公司繳納了徵信調查報告的費用，薪資發放單，薪資扣繳憑單〈Ｗ２表〉及銀行帳單等等.還有閣下的信用、收入以及聘僱資料等亦經一一查證完成.獲得事先核准貸款的時程相當快捷，所需的時間由數小時到一、二天不等，須視情況而定.然後，由貸款公司向閣下之經紀人發出一函或證明，再由經紀人在出價時，提交賣方，以證明閣下是經核准貸款之買主.此亦向賣方證明閣下購買房屋不致使其有冒財務風險之虞.對閣下而言，此亦能使閣下具有更佳及更強的議價地位.

選擇事先核准貸款總是最佳的途徑

在閣下的出價經獲得接受之後，通常均會被要求在一定的天數內提出此一證明.所以，最有利的方法就是在出價之前，閣下就做好準備提出此一證明，以便能使閣下在出價或議價時佔有較強的地位.此外，最重要的，閣下也要知道並了解，大多數的賣方都認為事前具有貸款之資格並無實質之意義，反而只能接受業已獲得事先核准貸款者之出價.

在房地產交易市場中，兩者或多方出價競爭的情形並非罕見.有時候，賣方同時在考慮一位以上的出價.但是，價格不見得總是決定的因素.例如，閣下的出價比他方少了一千元，但閣下的貸款已獲得核准了，而他方則否，在這種情形之下，買方便很容易同意閣下的出價而成交.這是有把握的事.而相反的，另一方的出價卻只是一種可能或許而已.或另舉一例，某次雙方的出價均相同，但閣下的貸款已獲得事先的核准，而其他的買主只有事前具有貸款的資格，則閣下的出價被接受的機會就要超過其他的買主了.




在貸款過程開始之前，要認清自己的財務資訊，以決定自己可以負擔的程度，並能獲得貸款之確定額度，至為重要.

頭期付款需要多少？

頭期款可自零至百分之九十九，毫無標準金額可言.一般係以個別的情況及條件為根據.但貸款的條件，每個人均不相同.通常，貸款公司都會為閣下建議最適合個人條件的貸款計劃.許多首次購屋者都只需支付百分之三或百分之五的頭期付款.但此一貸款必須由購屋者購買私人抵押貸款的保險〈ＰＭＩ〉.此舉當然會增加過戶的費用以及每月償還的金額.但支付百分之二十頭期款的買主就不須購買此項私人抵押貸款的保險.

過戶費用包括些什麼？

這些是有關產權轉讓〈移〉的各項費用.根據經驗的法則，這些費用是購買房屋價值的百分之四到五之間，包括律師費，貸款公司的費用〈以點數計〉，存託費，登錄規費，產權保險等費用.其他尚有自付的雜項支出，如房屋檢驗，以確定房屋良好程度之費用；此係一種選擇性的事項，但亦確為一項值得鄭重考慮的支出.另外，還有在遷入之前，希望立即加以裝修的一些費用等等，亦宜計算在內.有關這些費用，請隨時與本公司磋商，因為愈早知道閣下的各項所需，就愈快決定支付頭期款的精確數字.

每個月支付還款最高應為多少？

此一問題的答案須視閣下其他的生活費用多少而定.肯定的是，閣下必不願將自己弄得因擁有房屋而貧困，或為開支而貧窮，致使自己無法負擔原來期望擁有新居而享受的生活品質.根據經驗的法則，閣下每月支付房屋貸款的金額，包括償還本金、利息、房屋稅捐及保險〈ＰＩＴＩ〉等，應不超過全部收入的三分之一.當然，還有每月特別的保健醫療費用等等，均應依此數字加以調整.

為了獲知以上所列的過戶費用以及每個月還款特定的金額，請洽商貴貸款公司的承辦人員，由其擬定個人的最佳貸款計劃.並為閣下申請貸款，擬定事前具有貸款資格之證明，或提出事先核准之貸款計劃.




簡單的說，是閣下有一棟房子要賣，但非要自己的房子先賣出以後，才能買另一棟房屋的限制.換句話說，閣下正在向某一賣主出價，但應受自己房子售出之限制.

作為一位買主而言，這是閣下最不希望發生的情況，因為此舉會給予買主很少，甚至毫無議價的餘地，並少有還價的籌碼.許多賣主甚至毫不考慮這種附帶臨時條款的出價.因為它們不願將其推出的房屋自市場消失，而預期閣下房子的出售.畢竟，他們並不熟知閣下房子的情況.例如，定價是否適當，或位置是否適中？這一切都是出售房地產的關鍵所在.

如果閣下必須先將房子賣出，以便再買，正如大多數房屋買主一樣，要這樣做的話，最要緊的是，閣下的房子必須已經在市場上行銷，甚至最好還要有一位買主出價，正在處理中.請切記，要找到自己挑中的房地產，遠較賣出原有的房子容易的多，這是簡單的算術.閣下推出具有某種品格的房地產上市，但也要能夠找到一位完全需要它的買主才行.在另一方面來說，閣下一定能夠看到許多不同風貌的房地產，而從中挑中一棟適合閣下需求的房子.

此外還有一點，就是過戶的日期.只要閣下出售的房子已有一位買主出價，並正在處理中，閣下就知道過戶的日期.所以找到理想的房子時，只要把過戶日期定在該日期的後一、二天，這樣就能從賣出房子的款項中從容支付閣下過戶的費用，以及頭期款，不必再動用搭橋貸款了.請切記，閣下過戶的費用必須以賣屋所得的現金來支付，以免轉帳不及，徒生麻煩.

搭橋貸款

什麼是搭橋貸款以及其作用如何？

另外，還有一種選擇就是搭橋貸款.這是利用附帶臨時條款買主常常使用的一種工具.此類貸款簡而易行，而且在獲准之前，不花分文費用.此項貸款能夠保障閣下不致為其他買主淘汰出局.基本上，這類貸款係以閣下房屋作為抵押貸款，以支付閣下購買新居的各項費用，直到原有房屋賣出為止.

本公司〈Ｗｉｎｄｅｒｍｅｒｅ〉係在西部唯一能提供由公司搭橋貸款的房地產經紀公司，但亦必須符合一些規定的條件.如果閣下是一位附帶臨時條款的買主，請洽本公司安排.




選擇本公司即找到了無價之寶.本公司將為閣下提供在本地區新近上市的所有房地產之資訊.無論在何處，或如何找到的房地產，本公司一定能夠幫閣下買到：

在報章雜誌刊登廣告的產業.
在前院豎起『出售』牌示的產業.
看到『歡迎參觀』出售的產業.
由親友處或其他接觸得知的產業.
由其他經紀人或房地產公司刊出銷售的產業.

透過共同上市網服務及房地產協會的媒介，經紀人之間的合作，使得各經紀人均能相互引介客戶觀看公開上市的房地產業.實際上，直接去找對閣下有興趣而由某一經紀人所推出的房屋，可能並非閣下所要的理想情況，因為該經紀人係代表賣方及其最佳的利益，卻不能代表閣下的利益.所以，請選擇一位合作良好的經紀人，開始為閣下服務吧！同時找一位以上的經紀人服務，不只浪費時間，而且還會帶來混淆不清的困擾.

請輕鬆點，讓一位全時而專業的房地產經紀人替閣下效勞吧！

房地產仲介的佣金通常均由賣方給付.請一位代表買方最佳利益的經紀人為代表，替閣下服務，何樂而不為.本公司將隨時隨地眼看四方，特別為閣下尋覓福地佳宅，並對閣下表示有興趣的及閣下尚未發現的房地產先行勘查研判，為閣下提供最佳的服務.







什麼是誠信保證金，其內容是什麼？

在任何文件或協議書成為合法，而對雙方均具有拘束力之前，我們必須考慮提出什麼作為證據，以證明此一協議書不是徒託空言.誠信保證金就是基於此一考慮而設計的.閣下提供的保證金愈多，對賣主就愈顯示閣下確要購屋的誠信.

但要多少誠信保證金才能顯示良好的誠意？

這是一個很好的問題，只可惜沒有直截了當的答案.所有房地產的交易都須視個別的情況與環境，而以不同的途徑來處理.這就是閣下需要有專業人員〈公司〉來代表的許多理由之一，以便在談判合約時能得心應手.一般而言，誠信保證金，通常當在購屋價格的百分之一到百分之五之間為度.

什麼時候必須交付誠信保證金？

閣下在出價之同時，可以支票或匯票作為保證金，交由本公司保管.如果閣下之購屋應受接受房屋檢驗合格為條件者，在某些情況下，該支票可在閣下接受出價後的二十四小時內存入.

誠信保證金作何用途以及如何處理？

誠信保證金將由第三者存入其信託帳戶〈通常係本公司的信託帳戶〉，買方或賣方均無權提領，只在法律上認定作為購買產業誠信的考慮，直到最後接近過戶日期前，本公司始將此項保證金轉到存託帳戶，作為頭期款或過戶費用.

如果有人違約怎麼辦？保證金可否償還？

這是一個很複雜的問題，怎麼辦也須視情況而定.再說一次，這又是為什麼閣下需要專業代表的理由.依一般的法則：如果買方無合法的理由而爽約時，則賣方就可將此保證金沒收；反之亦同，賣方無合法的理由而不履行合約，則賣方就應將保證金退還買方.這是誠信保證金所設計的目的與意義所在.如果閣下需要更進一步的了解，本人將樂於當面加以詳細解說.




閣下一旦選好了一棟房子後，就可以出價了.由本人提出交給經紀公司或賣方，或兩者均可〈視情況而定〉並由本人代表閣下的利益與其議價，但閣下不必親自到場而操心.這是經紀人展現其精細、敏銳談判技巧的時候.也是閣下所以需要一位具有經驗與專才的經紀人代表之道理.然而，在出價之前，尚有幾件事情必須要先行了解一下：

首先，由本人對該房地產的要價是否適中，或太高提出評估與建議，其方法之一，就是先要搜尋閣下選定房屋附近其他可以比較的房地產，以估定其價格.另外，就是本人對鄰近地區的情況價位必須非常熟悉與了解〈不管哪一種方法，都可由最後鑑定的房屋價值來證明，以保證閣下安心，認同購價〉.

第二，如果閣下尚未獲得貸款公司事先核准貸款的函件，請申請一份，由本人提供給賣方〈事前具備貸款資格函亦可接受，但其效力不如事先核准貸款函大〉.否則，賣方對閣下之出價甚至不作考慮，而接受他方的出價了.

另外，閣下還要開出一張支票作為誠信保證金之用，由本人攜同出價，以顯示閣下是一位有誠意、有實力的貸款人〈支票由本人先行保管，而且只有在閣下的出價獲得接受之後，始得提示存入銀行.依華州法律規定，該支票必須在雙方接受成交條件之後，第一個營業日存入；但在合約中，雙方同意另有規定者，則從其規定.〉

此外，閣下當然還要與本人商擬實際的買賣合約書.決定成交的各項條款，然後再送交賣方及其經紀公司以為考慮.

所有的交易何時獲得回應的時間不一.但本人當儘快提交出價書，以免其他買主搶進競價.同時，本人亦將催促賣方儘快回應，防止其他買主搶得先機，使閣下失去獲得回應的機會.

最後，還有一件必須知道與了解的注意事項，就是出價在未獲得各方同意接受所有的條件之前，並無拘束力或視為成交的意思〈出價可能要經過好幾個回合討價還價的過程，頗費時日〉以及雙方轉折來回簽字，費時不貲.這期間，其他的買主或出價均可能撞進，危害閣下出價的地位.所以速戰速決及時間恰到好處的配合，至關緊要.




真的必要嗎？

凡是上市銷售的房屋，不管是否全新的，或一百年具有歷史性價值的老舊房屋都應該加以檢驗，以獲得保障.

房屋檢驗係指評估某一產業在結構及工程方面的狀況之意，與評定其市場價值的鑑定不同.從事房地產交易行為的人，必須對其計劃購買的產業有關實際的狀況，獲得公正而不偏的資料，並在合約上附加必須有滿意的房屋檢驗報告之條款，檢驗費用由買方在房屋檢驗時支付，通常約為美金二百五十元.

房屋檢驗師係利用目視與正常使用管制法檢驗建築物的組合，而不用算術的科學方法.檢驗包括閣樓及陰暗低矮之處，檢驗受潮，漏水，通風管道，木塊地板蟲蝕之徵兆等，檢查所有家電用品，給水管線及附件，以及電力線路、屋頂、外牆及其他需要關切與注意的地區，是否良好，或有無腐蝕的地方.房屋檢驗的範圍是結構性的而非裝飾之美觀.

貸款公司是否要求房屋檢驗？如果要檢驗，由誰付費？

許多貸款公司在辦理貸款計劃時會要求房屋檢驗，但通常係由房屋鑑定公司來完成.但其結果並不如真正的房屋檢驗師做的澈底.至於這些費用將在房屋過戶的帳單中列出.

如果放棄房屋檢驗，結果是什麼？

確有許多買主放棄檢驗的.但請切記，閣下購買的是『現況的房屋』.事後出現任何必須修繕的狀況，乃是閣下的責任.

總之，請注意 ─ 最壞的情形就是閣下花了大約二百五十元，而未發現這棟房子有任何瑕疵；最好的情形則是，找到了缺失，閣下就可以選擇：談判由誰來修理；或是算了，接受原來的狀況；或者終止這筆交易了事！




申請貸款
一般來說，買主通常在提交出價之前，就已經提出了貸款申請，否則就必須要在雙方都接受了買賣合約後的五天內提出申請，並向貸款公司提供申請貸款所需的參考資料.

貸款公司買主選擇貸款公司時，必須先提出信用申請，並取得以往任職及薪資資料，由貸款公司承辦人安排對該產業先作產權調查及產業價值之鑑定〈本公司會安排產業鑑定師前往屋內檢查〉，然後再向貸款公司提出鑑定報告.如經協商同意，則由賣主安排作蟲害檢查及消毒等.最後，由貸款公司承辦人將鑑定報告書、信用報告、查核買主任職及現有頭期款等資料彙齊後，將全套資料送交承保公司.然後再由貸款公司承辦人發出貸款核准通知，或通知補送其他所需資料.請不必擔心，本公司每週都會與閣下及貸款公司保持聯絡.

存託

什麼是存託？為什麼有需要呢？
存託是由毫無利害關係的第三者，稱為存託管理人，代表買賣雙方，負責文件及資金的保管，並依買主或賣主之指示，將其〈文件及資金〉處理分送的一種安排.
存託過程中，賣方要作些什麼？
存託負責與賣主協調處理下列事項：
由存託管理人保管業已完成應給買主的權狀.
保管蟲害檢驗及必須修繕工程的證據.
保管其他必要的文件，如付稅收據、抵押貸款人的地址、保險單及新屋保固書〈合約〉等.
存託過程中買主要作些什麼？
存託負責與買方協調處理下列事項：
將規定的款項及借來支付購買房屋之資金存入存託管理人之帳戶.
存入足以支付房屋及產權保險之費用.
安排將借入款項撥入存託管理人之帳戶.
簽署保障貸款安全規定託管或抵押權之書狀.
核定依買賣合約規定之所有檢驗報告、產權保險承諾書等.
執行在存託說明書中所列舉的其他條款.
協調買主安排新購房屋的火險.
在存託過程中，貸款公司要作些什麼？
存入撥給購屋者之貸款.
指示存託管理人有關貸款使用之條件.




若貸款公司尚未洽定產權保險公司者，則加以洽定.
取得買主對產權保險、蟲害及其他檢驗報告之核可.
收受買主或貸款公司核撥之款項.
按比例均攤保費、稅捐、租金等.
清付產權保險、登錄規費、經紀公司〈人〉之佣金及債務清償等費用.
準備各方之結算清單，注明清付各項服務費用及其他費用之金額，以便結清存託帳戶.
登錄權狀及貸款文件，將權狀交給買主，貸款文件給貸款人，房款給賣主，結束存託帳戶.




每週〈或較長的時間〉與有關方面聯絡通信，提供規定之文件及現有資訊，以確保其過程進行順利.
隨時採取行動，改正並消除在過程中可能發生的潛在問題或延誤.
必要時陪同並協助閣下簽定存託及貸款文件.
隨時解答疑難或所關切之事項.

存託之結束